Quem tem a posse de um imóvel há muitos anos, sem escritura, conhece o caminho tradicional: uma ação de usucapião que pode levar anos. Desde 2015 existe uma alternativa — a usucapião extrajudicial, processada direto no Registro de Imóveis (art. 216-A da Lei 6.015/73).
O que destravou o procedimento
Na redação original, se um vizinho ou o antigo proprietário notificado simplesmente não respondesse, o silêncio era tratado como discordância — e o pedido travava. A Lei 13.465/2017 inverteu a regra: hoje o notificado tem 15 dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância. Foi isso que tornou a via realmente utilizável.
Documentos necessários
- Ata notarial lavrada em tabelionato atestando o tempo de posse do requerente e dos antecessores;
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado (com ART), e, idealmente, pelos confrontantes;
- Documentos que provem a origem, a continuidade e o tempo da posse: contratos, recibos, contas de consumo, carnês de IPTU/ITR;
- Certidões negativas dos distribuidores;
- Representação por advogado — obrigatória por lei.
O passo a passo
Protocolado o pedido, a prenotação fica prorrogada até a decisão final, protegendo o requerente. O cartório notifica quem não assinou a planta (15 dias, silêncio = concordância), dá ciência à União, Estado e Município e publica edital para terceiros. Se alguém não for encontrado, a notificação é feita por edital. Em condomínio de apartamentos há um facilitador: basta notificar o síndico.
Risco controlado: se o cartório rejeitar o pedido, isso não impede a ação judicial de usucapião (art. 216-A, §9º). O pior cenário é perder tempo e custas do cartório — não o direito.
O que os tribunais decidiram recentemente
- A ata notarial precisa mostrar posse real: o TJPR manteve a recusa do cartório num lote vago, sem construção, cultivo ou ocupação, em que a requerente não morava (Ap. 0002673-14.2025.8.16.0116, j. 18/05/2026).
- Impugnação fundamentada leva para o juiz: quando o Município apresentou impugnação técnica, o TJMG anulou a sentença e determinou a conversão para o procedimento comum, como prevê o §10 do art. 216-A (Proc. 5003891-98.2025.8.13.0625, j. 24/09/2026).
- Ter escritura não impede a usucapião: o STJ admitiu a ação quando o registro da escritura era impossível por vícios formais no título (REsp 2.208.749/TO, 4ª Turma, j. 09/03/2026).
Quando a via judicial é melhor
Quando há conflito declarado com o proprietário ou vizinhos, quando a posse é contestada, ou quando a documentação da posse é muito frágil e depende de testemunhas. Nos demais casos, a via do cartório costuma ser mais rápida — e a escolha deve ser feita depois de analisar a matrícula e a documentação de posse.
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