Comprar terreno parcelado em loteamento é muito comum no interior paulista — e desistir no meio do caminho também, seja por desemprego, mudança de planos ou parcelas que ficaram pesadas. O susto vem na proposta de distrato: a loteadora quer ficar com quase tudo. Na maioria das vezes, isso não se sustenta.
O que a lei diz
Desde a Lei 13.786/2018, o art. 32-A da Lei 6.766/79 permite que a loteadora desconte, no distrato por iniciativa do comprador: cláusula penal e despesas administrativas de até 10% do valor atualizado do contrato, eventual fruição do imóvel, débitos de IPTU e condomínio, e a corretagem, se embutida no preço.
O que os tribunais fazem com isso
Calcular 10% sobre o valor total do contrato pode significar a perda de quase tudo o que foi pago por quem está no começo do financiamento. Por isso o TJSP tem aplicado o Código de Defesa do Consumidor também aos contratos posteriores a 2018 e deslocado a base de cálculo para o valor efetivamente pago. O STJ reafirmou em 2026 que a retenção oscila entre 10% e 25% da quantia paga, conforme o caso (AgInt no AREsp 2.824.128/SP).
Faça a conta antes de assinar: compare a retenção proposta com o total que você pagou. Se o percentual real passar de 25% do valor pago, há forte indicativo de abusividade.
Taxa de fruição em terreno vazio
A lei permite cobrar até 0,75% ao mês pela "fruição" do imóvel. Aqui a data do contrato é decisiva:
- Contratos anteriores a 28/12/2018: o STJ não admite presumir o uso de terreno vazio — a taxa só cabe se foi pactuada e houve uso efetivo comprovado (REsp 2.246.516/SP, 4ª Turma, j. 16/03/2026).
- Contratos posteriores à Lei 13.786/2018: há divergência entre as turmas do STJ. A 3ª Turma afastou a taxa em lote não edificado mesmo após a lei, aplicando o CDC em diálogo com a Lei do Distrato (REsp 2.057.697/SP, j. 01/12/2025; REsp 2.191.973/PA, j. 24/11/2025). Já a 4ª Turma decidiu que, a partir da lei, a taxa de fruição pode ser descontada em lote não edificado, desde que respeitados os termos legais e haja cláusula expressa no contrato (REsp 2.130.123/SP, j. 13/04/2026).
No TJSP, a 7ª Câmara de Direito Privado manteve recentemente a retenção de 10% do valor pago e afastou a fruição em lote sem uso efetivo (Ap. 1010307-08.2024.8.26.0114, j. 05/08/2026). Ou seja: a briga é real e depende do contrato — leia a cláusula de fruição antes de aceitar qualquer proposta.
Corretagem
Só pode ser descontada se estiver integrada ao preço do lote. Se você pagou diretamente ao corretor, a loteadora não recebeu esse valor e não pode somá-lo à retenção. Por outro lado, se o contrato atribuiu expressamente a corretagem ao comprador, a devolução dela tende a ser negada.
Prazo de devolução e alienação fiduciária
A lei prevê devolução em até 12 parcelas após carência, mas há decisões determinando pagamento em parcela única com base na Súmula 543 do STJ — a data do contrato é decisiva. E atenção: se o lote foi vendido com alienação fiduciária (Lei 9.514/97), o art. 32-A não se aplica e o regime é outro. Confira o contrato e a matrícula antes de qualquer decisão.
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