É uma situação muito comum: a pessoa comprou por contrato particular ("de gaveta"), pagou tudo, mora no imóvel há anos — mas ele continua no nome do vendedor. Às vezes o vendedor faleceu, mudou de cidade, a empresa fechou, ou simplesmente não aparece para assinar. Enquanto isso, o comprador não consegue vender, financiar ou fazer inventário do bem.
A solução: adjudicação compulsória
É o procedimento para obrigar a transferência do imóvel a quem quitou o preço. A sentença (ou a decisão do cartório) substitui a escritura e é registrada na matrícula.
Não precisa ter registrado o contrato
Muita gente acha que, por não ter registrado o compromisso no cartório, perdeu o direito. Não perdeu: a Súmula 239 do STJ diz que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso. Uma ressalva importante: isso vale contra o vendedor (quem assinou o contrato). Se o imóvel já foi transferido para um terceiro de boa-fé, a situação muda — e pode ser caso de perdas e danos ou de discutir fraude.
A novidade: dá para fazer no cartório
A Lei 14.382/2022 criou o art. 216-B da Lei de Registros Públicos: a adjudicação compulsória pode ser feita diretamente no Registro de Imóveis, sem ação judicial. E derrubou duas travas antigas: dispensa o registro prévio do contrato e dispensa a prova de regularidade fiscal do vendedor — o que destrava muitos casos de loteadoras e incorporadoras com dívidas.
Documentos básicos: contrato (ou cessões), prova de pagamento, ata notarial lavrada em tabelionato, certidões dos distribuidores mostrando que não há briga judicial sobre o contrato, comprovante do ITBI e procuração. A lei exige representação por advogado.
Como funciona
O cartório notifica o vendedor para outorgar a escritura em 15 dias. Se ele concordar, a escritura é lavrada; se não responder, o procedimento segue. Se houver impugnação consistente, pode ser necessário migrar para a via judicial — por isso vale avaliar desde o início qual caminho é mais adequado.
Dois cuidados que os tribunais exigem
- Contrato escrito: a Súmula 239 dispensa o registro, não o instrumento. O TJSP negou adjudicação baseada em negociação verbal, sem pagamentos ao proprietário registral e sem prova documental da quitação (Ap. 1001375-37.2020.8.26.0416, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 03/09/2026). Com cadeia de cessões comprovada e preço quitado, o mesmo tribunal concedeu (Ap. 1007017-96.2022.8.26.0229, j. 18/09/2024).
- Quitação integral: o STJ exige pagamento de todo o preço; a prescrição da cobrança das parcelas restantes não equivale a quitação (AREsp 2.312.597/PE, 3ª Turma, j. 13/10/2025).
Quando preferir a Justiça
Se já existe processo discutindo o contrato, se a prova do pagamento é frágil (pagamentos em dinheiro sem recibo, por exemplo) ou se a cadeia de cessões é confusa, a ação judicial tende a ser o caminho mais seguro.
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