O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) incide na compra e venda de imóveis, e o STJ pacificou uma questão importante: a base de cálculo deve ser o valor da transação, não um "valor venal de referência" arbitrado pela prefeitura, salvo se este for maior e a prefeitura comprovar isso em processo próprio.
O problema comum
Muitos municípios usam uma tabela própria de valores (o "valor venal de referência"), geralmente acima do preço real pago pelo imóvel, especialmente em compras com desconto, imóveis usados ou negociações abaixo do mercado.
Tese firmada pelo STJ (Tema 1.113): a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, que se presume ser o valor da transação declarado pelo contribuinte — cabendo à prefeitura o ônus de comprovar que esse valor não reflete a realidade, caso queira cobrar mais.
Como agir
Ao comprar o imóvel, é possível impugnar administrativamente o valor de referência antes de pagar, apresentando a escritura/contrato com o preço real. Se o ITBI já foi pago a maior, cabe pedido de restituição do valor pago indevidamente, com correção monetária, respeitado o prazo de 5 anos.
Documentos importantes
Contrato de compra e venda, laudo de avaliação (se houver disputa sobre o valor de mercado) e o comprovante de pagamento do ITBI já recolhido.
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